SİTE MÜDÜRÜ

    7  MADDEDE SİTE MÜDÜRÜ

1.    Site müdürü, yönetici değildir.

2.    Site müdürü iş kanunu üzerinden iş görendir.

3.    Site müdürünün iş vereni, kat maliklerinin vekili olan yönetim kuruludur.

4.    Site müdürünün görevi icra makamı yönetim kurulunun verdiği görevleri sahaya yansıtmaktır.

5.    Site müdürü sitenin alınan karalar doğrultusunda güvenli, temiz, bakımlı olmasını sağlar.

6.    Hizmet giderlerinin  kaygısını yönetim kurulu, giderlerinin maliyetinin kaygısını site müdürü taşır.

7.    Site müdürü karar veya icradan değil uygulamalardan sorumludur.

www.konutsitesiyonetimi.com

SİTE İŞLETME PROJESİ

7 MADDEDE SİTE İŞLETMEPROJESİ

Sitelerin işletme projeleri, site yönetimlerinin tüzel kişiliksizliğinin gereği oluşturulan mali ve idari bir belgedir.

1.    İşletme projesi bütçe değildir.

2.    İşletme projesi giderlerin tahmini ile oluşturulur.

3.    İşletme projesi gelirlerin netinden oluşur.

4.    İşletme projesi sitenin yıllık faaliyetlerini de düzenler.

5.    İşletme projesi sitenin ödemelerini de düzenler.

6.    İşletme projesi tahakkukları da düzenler.

7.    İşletme projesi tahsilatları da düzenler.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/YONETIMKURULUDANISMANI.pdf

SİTE DENETİMİN KİMYASI

7 MADDEDE SİTE DENETİMİN KİMYASI

1. Site Yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur. Bu basit bir gerçek değildir. Bu gerçeği bilmeyen site kat malikleri, temsilciler  deneticiler, yöneticiler  sitede muhalif gruplara bölünürler, komşuluk müessesesinin güzel ürünü olan komşuluk hukukunu bir yana bırakırlar, adli hukukun peşine düşerler. Bilmezler ki; komşuluk hukuku kahve içmeye, adli hukuk adliyeye götürür…

1. Kısaca site yönetiminin denetimi resmi (kanun, mevzuat, esas, usullere tabi) değildir. Site yönetiminin denetimle ilgili bu gerçeğini  bilmeyenler, mali denetimler yaptırır, bunun için harcama yapar,  bir birlerini mahkemeye verir, mahkemelerin sonunda bir şey  çıkmaz ama her iki tarafta kendilerini, muhataplarını,   ailelerini üzerler, vakitlerini mahkeme koridorlarında, nakitlerini adli süreçlerde  harcarlar.

1. Site yönetimleri, kat malikleri hatta deneticiler denetimi yıl sonuna bırakır. Yıl sonunda denetimin sonuçları ortaya çıkar oysa sebepleri   yıl içine saat saat, gün gün gömülmüş, çürümüştür, yıl sonunda bu çürümüşlüğün kokusunda ahlar, vahlar,  hakaretler, gönül koymalar,  davalar ardı ardına gelir.

1. Doğrusu  ve olması gereken; sitede her şeyin mevzuatlara uygun, şeffaf olması yani yolsuzluğun olmamasıdır. Bunun için site  yönetimi özel usulleri tam olarak  ve sürekli ama mevzuatı bilenlerce, saha tecrübeli ve akademik bir ekipçe denetlenmeli ve aylık   bazda rapor askıya çıkarılıp, durum alenileştirilmelidir.

1. Her halükarda sitenin denetiminden kat malikleri/temsilciler sorumludur, deneticiler/ denetim kurulları denetim raporundan  sorumludur. Bu denetim raporları kat maliklerine/temsilcilere sunulur. Burada kat malikleri/temsilciler jüri gibidir, jüridir. Rapor  olumlu veya olumsuz olsun, kat malikleri/temsilciler empati kurarlar ve yönetimin faaliyet ve harcamaları hakkında  değerlendirmelerini yaparlar, yönetimi, ya takdir eder,  ya ayıplar, ya da suçlarlar.

1. Oysa denetim saatlik, günlük, haftalık takiple aylık özel formatlı bir raporla askıya çıksa ne ayıplama, ne suçlama olmaz ve sitelerde   rant edinme tevessülü veya rant edinmişlik suçlamaları da oluşmaz. Sitelerde asıl olan suçluyu bulmak değil suçun işlenmesine ortam vermemektir.

1. Lütfen site yönetiminin denetimini yıl sonuna, dönem sonana bırakmayınız.

www.konutsitesidenetimi.com

KONUT SİTELERİNDE PERSONEL İSTİHDAM VE YÖNETİM

7 MADDEDE KONUT SİTELERİNDE PERSONEL İSTİHDAM VE  YÖNETİMİ

1.Konut sitelerinde ihtiyaçtan kaynaklanan hizmet  çeşitleri ile beklentiden doğan hizmet kalitesi belli sayı ve nitelikte insan kaynağı ile karşılanabilir.

2.Sitelerde insan kaynaklarından ziyade personel  /istihdamı/ görevlendirmesi ve yönetimi söz konusudur; çünkü siteler, kariyer değil, çalışma alanlarıdır.

3.Konut sitelerinde,; personel temel operasyon organizasyonunun dört ayağından biridir (personel-malzeme-eğitim-prosedür) ve hizmet kalitesinde malzeme bağımsız, yönetici beceri bağımlı  etki oranı yaklaşık % 85-dir.

4.Konut sitelerinde,personel, temel giderin üç ayağından biridir (emek-enerji-malzeme) ve giderlerindeki yönetim becerisi bağımsız  oranı % 60-dır.

5.Elaman seviyesinde beceriden ziyade şahsi disiplin aranırken, ara yönetici de becerinin yanında  iş disiplini-iletişim de gereklidir.

6.Elaman da hizmetteki sayılarından dolayı standardize edilmiş  bir ücret söz konusu iken, ara yönetici de ise her organizasyonda bir tane bulunmasından dolayı özel ücret uygulanabilir.

7.Personelin yıllık bazda %20 değişimi hem özlük hakları yükünün zaman içinde disipline edilmesini, hem de hizmet kalitesinde ve iş işleyişinde körlüğü ve ataleti oradan kaldırabilir.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/wp-content/uploads/DANISMAN-CV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

KAT MALİK ve KAT İRTİFAK SAHİPLİĞİ

7 MADDEDE KAT MALİK  ve KAT İRTİFAK SAHİPLİĞİ

1.Kat mülkiyeti nedir , kat maliki kimdir?

Bağımsız bölümler üzerinde ilgili kanun ve uygulama mevzuatı çerçevesinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti ve kat mülkiyeti sahip olanlara da kat maliki denir.

2. Kat Malikinin Bağımsız Bölüm Üzerindeki Hakları:

 Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, Kat Mülkiyet Kanununun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler , (KMK.15).

3. Kat Malikinin Ortak Yerler Üzerindeki Hakları:

Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır (KMK. 16).

4. Kat irtifakı nedir, kat irtifak sahibi kimdir?

Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkına kat irtifakı , bu hakka sahip olanlara da kat irtifak sahibi denir.

5.Kat İrtifak Sahibinin İnşaatın Başlayıp Bitirilmesi İçin Gerekenlerin Yapılması esnasındaki hakları

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler (KMK. 17). 

6. Kat İrtifak Sahibinin Kat İrtifakı Yöneticisi Atanması esnasındaki hakları

Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır (KMK. 17). 

7. Kat İrtifak Sahibinin Kat İrtifaklı Binanın Yönetimindeki hakları

 Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır  (KMK. 17).

www.arsiyonder.org

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

SİTE YÖNETİMLERİNİN MÜTEAHHİTLERE KATKISI

7 MADDEDE  SİTE YÖNETİMLERİNİN  MÜTEAHHİTLERE KATKISI

1.Günümüzde imalat ve üretimin vazgeçilmez süreçlerinden biri de Satış Sonrası Hizmetlerdir.  Bu hizmetin varlığı bile müşteri edinme ve satışı olumlu sonuçlandırmada büyük katma değer sağlar. Özellikle konut sitesi imalatında, satış sonrası hizmetlerden en çok ve etkili müşteri tepkisi müteahhitlerce mayalanan Site Yönetimleridir.

2.Müteahhitlerimiz, Site Yönetimlerini angarya veya basit bir iş olarak değil, markanın imajı için sürecin bir parçası olarak görmelidir.

3.Günümüzde konutlar, aynı motorlu araçlar gibi vergisinin haricinde de  durduğu yerde masraf yazma özelliğine sahiptir: Aidatlar, Merkezi Isınma, Ortak Alan Bakımları, Vs.

4.Tüm bu giderlerin düşük olmasını sağlamanın yanında emlak değerinin artmasını sağlayacak olan çabayı ancak etkin tasarım ve organizasyonu hazırlanmış Site Yönetimleridir.

5.Bunlardan dolayıdır ki; Site Yönetimleri, imalat ve pazarlama-satış gibi projenin bir parçasıdır ve site yönetimlerinin becerisi refere müşteri sayısını olumlu yönde etkilemektedir.

6.Site yönetimi kat irtifakının kurulması yani hafriyatla birlikte resmi-yarı fiili olarak başlar. İşte bu gerçek ve gerekliliğin farkında olmayan müteahhitler, site yönetimini oturumla birlikte başlatırlar ve sonuçta; su-elektrik-doğalgaz işlemlerinde yanlış muhataplıktan dolayı fazla gider oluşur, bu giderin sebebini bile bulmak çok zor olduğu gibi, tekrar işlemler gerekir.

7.Bunların yanında yalnızca klasik ihtiyaç listesi yaklaşımı ile mimarize edilen alanlar, oturuma yönelik işlevsellikte olmadığından site yönetimleri sürecinde çeşitli sorunlara sebebiyet verir ve imalatçı firmanın refere müşterisini azaltır, çünkü primlenme bu atlanılmışlıktan olumsuz etkilenir.

BAĞIMSIZ BÖLÜME KANUNİ İPOTEK KONMASI

7  MADDEDE ORTAK GİDERLERİNİ ÖDEMEYEN BAĞIMSIZ BÖLÜME KANUNİ İPOTEK KONMASI

1.Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır. Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir, (KMK.22).

2.Kat maliki borçlarını ödemeye yanaşmazsa, alacak kiracıdan da tahsil edilemezse, yönetimin icra yolu ile takibe geçme hakkı vardır.

3.Ancak bunun yanında yönetici veya kat maliklerinden biri dilerse mahkemeye başvurarak alacak miktarının mahkeme kanalıyla da tespit ettirebilir.

4.Bu şekilde alacak miktarı mahkemece tespit edilmişse, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin tapu dairesinden yapacağı talep ile borcunu ödemeyen bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilir.

5.Kanuni ipotek için kesinleşmiş mahkeme kararının ibrazı gerekir. Mahkeme kararında belirtilen alacaklılar lehine ipotek tescil edilir. Alacaklı sütununda diğer bağımsız bölüm maliklerinin isimleri yazılır.

6.Talep eden kimselerin ipoteğinin harç ve damga vergisini ödemesi gerekir. Aksi halde kararın varlığı beyanlar sütununa işaret edilmekle yetinilir.

7.Kanuni ipotek hakkından önceden yapılmış bir sözleşme ile vazgeçilmesi mümkün değildir(MK.893).

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERINEHIZMETTEKLIFIMIZ.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni