21 Aralık 2016 Çarşamba

3 MADDEDE SİTE YÖNETİMLERİNDE KARARLAR



 Siteler, kat maliklerinin aldıkları karalar çerçevesinde yönetilir. Bu kararlar bağlayıcıdır ve yazıya dökülerek kayıt altına alınır.

1.Kararların Bağlayıcılığı:
Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. 

 Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. 

 2.Anlaşmazlıkların Çözümü:
Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.  

Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür. 

3.Karar Defteri: 
Kat malikleri kurulu kararları 1'den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda, bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.



Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı
Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

Gönderen zaman: Hiç yorum yok:

15 Aralık 2016 Perşembe

SİTELERDE ANLAŞMAZLIKLARI ÖNLEYECEK 7 NOKTA



Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır,(KMK.9).

1) Kat Malikleri Kurulu Kararları:
Kat malikleri kanunlara, genel ahlak kurallarına ve adaba aykırı olmadıkça ve imkânsız bulunmadıkça her konuda karar alabilirler. Bu kararlara kat maliklerinin her biri uymak zorundadır. Daha önceden yaptıkları sözleşme, resmi senet veya Yönetim Planındaki hükümleri değiştirebilirler.

2) Sözleşme (Resmi Senedin) Hükümleri:
Kat Mülkiyetinin kurulması için tapu sicil müdürlüğünce bir resmi senet düzenlenerek tüm kat maliklerine imzalatılır. Daha kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken düzenlenen bu belgedeki hükümler tüm kat maliklerini bağlar.

3) Yönetim Planındaki Hükümler:
Yönetim Planı tapuya tescil edilir. Yönetim planındaki hükümler kat maliklerini bağlayıcı niteliktedir. Yönetim Planı kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun kararı ile değiştirilebilir. Değişikliklerin de tapu sicilinin beyanlar sütununa işlenmesi gerekir.

4) Tapu Kütüğü Kaydındaki Bilgiler:
Tapu kütüğü üzerindeki her türlü bilgi, şerh, beyan ve diğer kısıtlamalar tüm kat maliklerini bağlar.

5) Kat Mülkiyeti Kanununun Hükümleri:
Kat Malikleri arasındaki anlaşmazlıklarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır.

6) Medeni Kanunun Hükümleri:
Kat Malikleri arasındaki anlaşmazlıklara Kat Mülkiyet Kanununda hüküm olmayan hallerde Medeni Kanunun hükümleri uygulanır.

7) İlgili Diğer Kanunların Hükümleri:
Medeni Kanunda da hüküm yoksa anlaşmazlık konusu husus ile ilgili olabilecek diğer kanunların hükümleri uygulanır.

Kanunların emredici hükümleri herkes için bağlayıcıdır. Ancak kanunlardaki her hüküm emredici değildir. Düzenleyici hükümler de vardır. Düzenleyici hükümler aksine kat malikleri karar alabilir.

Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir,(EK Madde 1).


Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni
Gönderen zaman: Hiç yorum yok:

SİTE KURALLARINA UYMAYANLARIN EVLERİ DEVREDİLEBİLİR



Sitede yaşam kurallarına uymayan maliklerin, çekilmezlik hallerinin derecesine göre mahkeme üzerinden kat mülkiyetlerini (bağımsız bölümünü)  diğer maliklere devretmesine kadar uzanan hukuki bir süreç, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 25-de işlenmiştir.

“    Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.

    (Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./12.mad.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir
    a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
    b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
    c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

    (Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./12.mad.) Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.”


Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 
Gönderen zaman: Hiç yorum yok:

8 MADDEDE SİTELERDE YÖNETİMİN DENETLENMESİ



1-) Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli ana gayrimenkullerde/sitelerde yönetici/yönetim kurulunu atama yetki ve görevine sahip olan kat malikleri/temsilciler  kurulu, atadığı yönetici/yönetim kurulunu denetlemek ve gerek gördüğünde görevine son verip, başka yönetici/yönetim kurulunu hak ve yetkisine de sahiptir, bunun için zaman veya dönem vb. süreleri beklemek zorunda ve durumunda değildir.

2-) Bunun tek istisnası, KMK madde 34-de belirtilen şartlardan dolayı yönetici/yönetim kurulunun mahkemece atanmış olmasıdır ki, burada atamadan sonra altı aylık bir sürenin geçmesi şartı bulunmaktadır.

3-) Yönetim hesaplarının denetlenmesi ile yönetim kurulunun, genel/ temsilciler kuruluna hesap vermesi ayrı şeylerdir. Denetim, hesap vermenin hazırlığı niteliğindedir.

4-) Kat maliklerinin yönetim/yönetim kurulunu denetlemesi hak ve yetkisinde ise hiçbir kısıtlama yoktur. Mahkeme denetici veya denetim kurulu ataması yapamaz. Kat malikleri denetici seçmek zorunda olmadığı gibi, mahkemeden de denetici atanmasını talep edemezler.

5-) Eğer, yönetim planında net olarak denetim kurulundan bahsediyorsa, plandaki sayı ve diğer hükümlere istinaden bir denetim müessesesi oluşturulur ancak her halükarda deneticiler veya denetim kurullarının üyeleri kat maliki olmak durumundadır.

6-) Deneticiler, kat malikleri adına yönetimi denetlerler, yönetim planında belirtilen aralıklarda, planda böyle bir hüküm yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde bir rapor sunarak, yönetim hakkında kurulu bilgilendirir.

7-) Denetim müessesesi gerek duyduğunda,  genel / temsilciler kurulunu her zaman olağanüstü toplantıya çağırabilir. Denetim kurulunun böyle bir çağrı yapması, olağanüstü toplantının,” önemli bir işin çıkması durumunda”  şartını yeterince sağlamış sayılır.

8-) Denetim kurulları raporlarını, noter tasdikli sıra numaralı bir deftere de dikte ederek, rapora kıymetli evrak özelliği katarlar ve bu raporları sayesinde kurullar toplantılara yönetim işleri hakkında bilgili olarak girerler.
Deneticiler, yöneticiler gibi maliklerin vekili gibilerdir.


Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

Gönderen zaman: Hiç yorum yok:

4 MADDEDE SİTELERDE DENETİM DEFTERİ ZORUNLULUĞU



8 ve daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkulerde yönetici atanması mecburidir. Yönetim olan yerde denetim olur, denetim olan yerde rapor olur, rapor olan yerde kayıt-kuyudat olur. 

1) Sitelerin her yönetim kademesine ait noter onaylı  bir “Karar Defteri” bulundurulmak zorunluluğu vardır. Sitelerde tüm yönetim kademeleri (genel/temsilciler/yönetim kurulları) aynı defteri kullanabilir, ancak denetici veya denetim kurulu defteri ayrıca noter tasdikli olarak bulundurulur.

2) Kat Mülkiyeti Kanununda, yönetim  defterleri madde 32 ve 36, denetim defterleri ise madde 41-de konu edilmiştir.

3) Bu defterler, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.

4) Defterleri hiç veya usulüne uygun tutmayanlar (yönetim-denetim sorumluları),KMK madde 33-e göre cezalandırılır.  Benim defterler ile ilgili tavsiyem: Her yönetim dönemi yönetim-denetim defterleri noterden açtırılıp, yönetimin devri ile yine notere kapattırılarak arşivlenmeli. Yönetim kurulları, “Gerekçeli Karar Defteri” adı altında , asıl defterin metinleri de içinde bulunacak şekilde kararları o günün gerçeklerini gerekçe ederek noter tasdikli  ikinci bir defteri de tutarak, yönetimin devri ile birlikte bu ikincisini, olası adli veya idari durumlara karşı  kendilerinde alıkoymalılardır.


Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 
Gönderen zaman: Hiç yorum yok:

SİTE YÖNETİCİLERİNİN DİKKAT ETMESİ GEREKEN 11 GÖREV



634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunun 4,36,37,38,39,40,41 maddelerinde yöneticinin (kurulun) görev-yetki-hakları ile denetimi işlenmiştir.

KMK madde 34   “ Genel yönetim İşlerinin Görülmesi”  “ Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

1) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

2) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

3) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

4) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

5) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

6) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

7) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;

8) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;

9)  Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

10) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

11) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.


Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni
Gönderen zaman: Hiç yorum yok:

SİTELERDE ANLAŞMAZLIKLARA DAVA AÇMANIN 2 YOLU



Kat Mülkiyet Kanununda, 33. Madde “Hakimin Müdahalesi” başlığını taşır. Bu madde, kat irtifaklı veya kat mülkiyetli anagayrimenkullerde Kat Mülkiyeti Kanununa dayalı olarak ortaya çıkacak uyuşmazlıkların çözümlenmesi için mahkemeye başvuruda bulunmanın dayanağını da oluşturmaktadır.

Asıl olan, maliklerin yönetimle ilgili sorunları kendi aralarında çözmesidir. Ancak tüm çabalara rağmen malik veya malikler hukuk dışı bir uygulama olduğuna inandıkları konuda kendi aralarında bir çözüme ulaşmayınca ilgili mahkemeye başvurup, adaletin tecellisi için hukuki süreci başlatabilirler.

1) Genel-temsilciler kurulunda alınan karara şerh koyan malik-malikler bu şerhi gerekçe gösterip mahkemeye gidebilirler, bunun yanında oylamada çekimser oy  hatta olumlu oy veren malikler dahi sonradan algılanmışlık gerekçesi ile de bu haklarını -kararın tebliği o anda yapılmış sayıldığından- karar tarihinden  bir ay içinde bu haklarını  her kullanabilirler. Kurula katılmamış olan maliklerin de dava açma süresi bir aydır, ancak süre kararı öğrendikten sonra başlar.

2) Ancak, karardan itibaren 6 (altı) ay geçmekle dava hakkı- tüm malikler için-düşer. Karadan sonra, maliklik el değiştirdiğinde, önceki malik zamanında işlemeye başlamış olan dava süresi işlemeye devam eder, yeni malik ancak  geride kalan süre içinde dava açabilir. Kat malikleri kurulu kararının yok hükmünde olması veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hallerde iptal davası süreye bağlı olmadan açılabilir. Hakimin müdahalesi ile ilgili temel mevzuat/kanun  metnine  Kat Mülkiyeti Kanunu madde 33-ten ulaşılabilir.


Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni
Gönderen zaman: Hiç yorum yok:

SİTELERDE KOMŞULUK HUKUKUNU ETKİLEYEN 3 NOKTA



Site yönetimlerinde komşuluk hukuku esastır. Kat Mülkiyet Kanununda da bu konu net olarak ortaya konmuştur: Madde 32 : “… , Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve deneticiler arasında veya deneticilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. , …” Ayrıca, site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur.

Tüm bunlar ne anlama gelir?
1) Sitelerde asıl olan, adli hukuk değil, komşuluk hukukudur: 

Siteler de her türlü problemi, kat malikleri kendi aralarında çözmelidir. Eğer adli hukuka başvurulursa, davalı-davacı olunursa ne olur? Dava uzar, mevcut yönetimin süresi sona erer, kararlar,uygulamalar iptal edilse bile, iş işten geçmiş olur. Muhatap zaten diğer malikler olduğundan geriye dönük bir süreç de kazançlı olmayacaktır. Bazı siteler, yönetici atayamaz ve bunun için  mahkemeye başvurur, mahkeme tarafları dinlendikten belli bir süre sonra, tanımadık bir kişiyi yönetici olarak atar ve malik iradesi kısıtlanır. Oysa kanun koyucu zaten, maliklere birliğine yeterince yetki vermiştir, malikler bu yetkiyi kullanmalıdır.

Bazı sitelerde alınan kararlara muhalefet edilmekte ve hakimin müdahalesi müessesesi işletilmektedir. Hakimin müdahalesi, konunun özelliği gereğince yine belli bir süre almaktadır ve verilen mahkeme kararından önce muhalif olunan  kurul kararları uygulanmaya devam etmektedir.


2) Oysa, malikler komşudur. Yukarıdaki ve benzeri her türlü sorunu daha etkin ve kısa sürede ve hakkaniyetle kendi aralarında çözebilirler. Bunun için mümkünse yönetim planında böyle durumlar için bir kurul oluşturularak, anlaşmazlık çözme yetkilerini bu kurula verebilir veya kurul kararı ile konuyu bir yönetim danışmanı üzerinden düzenleyebilir.

Tüm anlaşmazlıkların sebebi empati ve sempati oluşturacak iletişim ve mevzuat bilgi yetersizliğinden kaynaklanmaktadır. Sonuçta insanlar komşuları ile kötü olmakta, bu da hem huzursuzluğa hem de emlak değeri düşüşüne sebebiyet vermektedir. 

3) Sitelerin tüzel kişiliği yoktur. Siteler malikler birliğince yönetilir. Bu birliği sağlayacak olan ise empati ve sempati ile oluşturulacak iletişim ve komşuluk hukukudur. 
Adli hukuk, adliyeye; komşuluk hukuku kahve içmeye götürür.


Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 
Gönderen zaman: Hiç yorum yok:

SİTE YÖNETİCİLERİNİN DİKKAT ETMESİ GEREKEN 4 SORUMLULUK



1) Karar alma yetki ve sorumluluğu, kat malikleri genel/temsilciler kurulundadır: Kat malikleri genel/ temsilciler kurulu, bu yetkisini mevzuat çerçevesinde kararın ve doğru davetle yapılmış  toplantının özelliğine göre tüm maliklerin veya toplantıya katılanların oybirliği,oy çokluğu, 1/3-4/5, tekil veya çifte nisapla alabilir ve  toplantı yöneticilerine yetki vererek veya bizatihi kurul üyelerince imza altına alınarak noter onaylı deftere dikte ederek kullanır.

2) İcra yetki ve sorumluluğu, yönetim kurulundadır: Çifte nisapla kurul tarafından atanan yönetim kurulu, kendisini atayan kurulun aldığı kararları hukuki-mali-sosyal-idari kaygılarla tasarrufundaki personel-malzeme-eğitim-prosedür dörtgeninde, adına düzenlenmiş noter onaylı deftere dikte edip imza altına alarak,  uygulamaya yönelik  kararları, hayata geçirecek, icraatlarda bulunur. Her yıl yönetim planında belirtilen tarihlerde vekili olduğu kurula  icraatları hakkında dört yapısal kaygılı hesap verir.

3) Denetim yetki ve sorumluluğu, denetim kurulundadır:Çifte nisapla kurul tarafından seçilen denetim kurulu, yine kurul tarafından ataması yapılan yönetim kurulunu hukuki-mali-sosyal-idari çerçevede asgari üç ayda bir denetler ve her yıl yönetim planında belirtilen tarihlerde kurula rapor sunar.

4) Uygulama yetki ve sorumluluğu, site organizasyonunda/müdüründedir: İşveren vekili olarak atanan site yönetim müdürü,  yönetim kurulunun icraatlarını ekip-ekipman-prosedür ve site yaşam kültürü çerçevesinde, sakinlerin kendilerini özel hissedebileceği  daha güvenli, daha temiz, daha bakımlı bir site yaşam alanı oluşturur.


Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni
Gönderen zaman: Hiç yorum yok:
Kaydol: Kayıtlar (Atom)